http://thisbigcity.net/local-initiatives-for-urban-transformation-istanbuls-3blocks1block-project/trackback/
 
By A. Faruk Goksu – Negotiation Manager – and Sila Akalp - Strategic Design Manager at Kentsel Strateji in Istanbul.

Istanbul’s Metropolitan Area is comprised of 39 districts, each of which could be individually comparable to European cities in terms of size. As with many other cities, Istanbul’s districts could benefit from a more flexible and participatory approach to planning, one which transcends traditional planning perspectives and considers dynamic urban processes.

A risky urban pattern has been created in all our cities due to parcel-based high density urban development. Through both planned and unplanned development operations, “urban regeneration” is used for a wide variety of applications, bringing about discussions regarding aesthetics, participation, equality and trust.

It has therefore become necessary to establish new approaches, develop new models, and redesign living areas through strategic urban design. Instead of a formulaic approach, a flexible strategy which turns dynamic urban process into an opportunity is needed. That’s where the 3Blocks1Blockconcept comes in.

A new approach to construction is being developed in Istanbul based on the voluntary merging of city blocks. In the 3blocks1block regeneration model, development bonuses encourage three formerly separate building blocks to be merged into one, enabling better design opportunities, a greater capacity for green areas, and space for public buildings, parking lots and wide roads.

Risky buildings would be demolished and new buildings constructed in their place thanks to the public sector-provided development bonus. The size of the bonus would vary, increasing depending on how many blocks choose to be involved (capped at three), with the purpose being the creation of new public areas and provision of financial support for the demolishment and reconstruction of buildings with various urban risks.

New urban patterns and forms could be developed through the merging of urban blocks, and strategies should be designed for the creation of sustainable living environments. In the short term, a neighbourhood-scale ‘local framework’ would need to be created in order to mitigate road, parking and public area risks at urban scale and to create evacuation corridors and gathering areas in case of emergency. For medium term challenges, ‘neighbourhood renewal action plans’ that encourage the social and economic development of local people should be prepared.

The existing urban forms of cities influence strategically significant decisions such as those regarding transportation, height, and density. For longer-term considerations, ‘district development action plans’ would need to be prepared, designating areas for new investment, as well as covering issues relating to density and height.

For Istanbul, or any other city, to deploy the 3Blocks1Block model, these ten fundamental principles would need to be followed:

  1. Urban Strategy Framework: Within the perspective of a new urban vision, frameworks should be formulated to define proposals, strategic priorities and requirements for the development of the urban form.
  2. Strategic Design Management: Strategy and design components are critical for managing the process of creating difference, awareness and added value for the resolution of existing problems during the process of redesigning of living areas.
  3. (Re) Gridding: Any intervention should be considered as a ‘re-gridding’ work regardless of whether the proposed building typologies are harmonious with or radically different from the existing building typologies.
  4. Height and Perception Strategies:  The existing urban building block morphology and building typology is comprised of parcel-based, 5-6 storey buildings. Even if a new environment and typology are generated in the designs, the existing building heights should be taken into consideration given that the regeneration process will take a long time.
  5. Coherence of Density and Typologies: The criteria for designing high-density buildings pursuant to increased development rights should be defined. Design principles should be formulated for diluting the perception of high-density and the answers to the questions below should be sought.
  6. Obtaining Public Spaces: Increasing the size of public spaces for educational, health, cultural and social uses that are the indicators of increased quality of life.
  7. Usage Capacity of Development Bonus: The high building density in some of the sample project areas presents a design challenge for the capacity of development bonuses.
  8. Financing: When urban development dynamics are well formulated, self-funding projects can be developed and new financing tools can be generated with the use of cross-financing method to provide inter-project funding.
  9. Local Organization and Negotiation: The formation of local committees should be supported for developing the organizational potential of local residents.
  10. Regulations: The background should be prepared for new regulations by taking into consideration the proposals and challenges arising from the 3blocks1block applications.
As with the second step of the 3blocks1block program, we have been working with designers to bring attention to the new neighbourhood pattern we’re proposing. In Istanbul’s Metropolitan Area, a new approach is necessary for restructuring spatial, social and economic values, and we’ll be presenting our work to date on the 17th of September for open discussion with the public.


 
 
‘Kentsel Dönüşüme Destek’ platformundaki 250 uzman, şehir planlamacısı Faruk Göksu öncülüğünde yeni bir dönüşüm modeli geliştirdi. Mahalleler bazında dönüşümü öngören sisteme göre belediyenin, hak sahibinin ve inşaatçının elini taşın altına koyması gerekiyor.

Türkiye’de kentsel dönüşümün doğru ve sağlıklı bir şekilde yapılabilmesi için yıllardır çalışmalar yürüten ünlü Şehir Plancısı Faruk Göksu, ‘Kentsel Dönüşüme Destek’ platformuyla alternatif bir dönüşüm modelini ortaya koydu.
2011 yılında ‘3 Ada 1 Ada’ programını başlatan ve 3 adanın bir araya gelmesiyle dönüşümün daha sağlıklı yapılabileceğini öne süren Göksu, yaptıkları incelemeler sonucunda bu programın da dönüşüm için yeterli olmadığını gördüklerini söyledi. Bunun üzerine çalışmalarını genişlettiklerini anlatan Göksu, “İstanbul’daki adalarda yoğun yapılaşma var. 3-4 emsal kullanılmış. Dönüşümde bu emsaller olmayacak. Bu nedenle 3 Ada 1 Ada programı yetersiz kaldı. Bu sistem önümüzü açtı ve oradan iyi sonuçlar çıkarttık. Ama bu da doğru dönüşüm için yeterli olmadı ve bir üst aşamaya geçtik” dedi.

Üst aşamada mahalle ölçeğinde dönüşüm programları öngördüklerini anlatan Göksu, “Adalardan daha büyük alanların planlanması gerektiği ortaya çıktı. Bunu da mahalle ölçeğinde yapabiliriz. Kamusal alanları,  sosyal alanları, ticari alanları mahalle ölçeğinde çözebiliriz” diye konuştu.

27 örnek mahalle seçildi
Göksu, ‘Mahalle’ programı için İstanbul’un ZeytinburnuKadıköy, Esenler ve Bağcılar gibi 17 ilçesinde 27 mahallede çalışmalara başladıklarını ifade ederek, şunları söyledi:

“Mahalleler 300-400 bin metrekare büyüklüğünde ve buralarda 30-40 bin kişi yaşıyor. Mahalleler ölçek olarak birçok gereksinimin karşılanabileceği büyüklükte. Sosyal alanlar oluşturulabilir, meydanlar yaratılabilir. Bu mahallelerin dönüşümü için 250 kişiden oluşan mimarlar, plancılar, sosyologlar fikir üretip, birlikte çalışıyor.”

Yüzde 25 imar artışı şart
Faruk Göksu, Mahalle programında 3D ilkesini temele koyduklarını belirterek, bunların damar, düğüm ve dokudan oluştuğunu anlattı. İlk olarak mahalleye damarlar çizdiklerini ve bunların ana yolları oluşturduğunu ifade eden Göksu, şu bilgileri verdi:
“Mahalleye damarlarla koridorlar yaratacağız. Düğümde ise kamusal ve ticari odak mahallelerin belli yerlerine koyulacak. 3. adımda ise 2-3 adanın birleştiği dokular oluşturulacak. Mahalledeki yapılar birbirini dengeleyecek şekilde tasarlanacak.”

Bu sistemde belediyenin yüzde 25 imar artışı vermesiyle hayata geçirilebileceği belirten Göksu, şunları söyledi: “Belediye yüzde 25 imar arttırıyor. Arsa sahipleri de kendi haklarından yüzde 25 feragat ediyor. Çünkü yüzde 25 artış müteahhidi kurtarmıyor. Vatandaşın 100 metrekarelik konutu 75 metrekareye düşüyor ama yeni yapılan konutun değeri çok daha fazla oluyor. Bu değer de vatandaşa kalıyor. Kentler fazla imarı kaldırmaz. Herkesin elini taşın altına koyması gerek.”


‘İmar eşit verilmeli’
Göksu, eşitlik ilkesi adına bir kentte verilecek imar artışının tüm ilçelerde aynı oranda verilmesi gerektiğini vurgulayarak,  “İmar hakları transfer edilmeli ve satılmalı. İstanbul’da yüzde 25 emsal arttırıldığında herkes faydalanmalı. Ama yoğunluğu fazla yerlerde bu hak inşaat olarak kullandırılmamalı. Ya da yoğunluğu düşük bölgelerde inşaat yapmak isteyenlere bu hak satılabilmeli. Bu sayede oluşacak rant da toplum tarafından eşit olarak paylaşılabilir.”

Yeni program başlıyor

Göksu, Mahalle programının ardından 2013 yılında ise ‘KENTteKENT’ Programı ile kent ölçeğinde Mekansal Gelişim Strateji Çerçevesi ile bütüncül bir yaklaşımı ele alacaklarını belirterek, ‘Afet Riski Azaltma Yasası’nın uygulanması süreci içinde ‘dönüşümde öncelik nasıl belirlenecek, finansman nasıl karşılanacak, planlama bütünlüğü nasıl kurgulanacak ve yapı yoğunluğu ne kadar artırılacak’ konularına dikkat edilmesi gerektiğini söyledi.

‘Yapsatçılar öne çıkacak’

Göksu, kentsel dönüşüm yasasının çıkmasıyla dönüşümün kaçınılmaz hale geldiğini belirterek, kentsel dönüşüm alanlarının büyük bir pazar haline geldiğini söyledi. Ancak büyük ölçekli inşaat firmalarının yerine küçük ve orta ölçekli yapsatçıların devreye girebileceğinin altını çizerek, “Dönüşüm alanlarında yüksek emsaller verilmeyeceği için kar marjları da düşük kalacak. Büyük firmalar için cazip olmayan bu alanlar yapsatçılar için iyi bir fırsat sunacak” diye konuştu. Faruk Göksu, mahalle ölçeğinde dönüşümlerle bir araya gelenlerin kendi projelerini kendilerinin geliştirmesine olanak tanıyacağını belirtti.

Milliyet / Yavuz Karaman 
12.08.2012


http://ekonomi.milliyet.com.tr/250-uzmandan-yeni-donusum-formulu/ekonomi/ekonomidetay/11.08.2012/1579331/default.htm  
 
 
 

    Author

    Write something about yourself. No need to be fancy, just an overview.

    Archives

    Eylül 2012

    Categories

    All